{"id":49779,"date":"2025-09-11T08:42:08","date_gmt":"2025-09-11T11:42:08","guid":{"rendered":"https:\/\/infoactual.com.ar\/?p=49779"},"modified":"2025-09-11T08:42:08","modified_gmt":"2025-09-11T11:42:08","slug":"las-supertasas-de-caputo-paralizaron-el-credito-hipotecario-y-las-obras-de-los-desarrollos-inmobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/infoactual.com.ar\/index.php\/2025\/09\/11\/las-supertasas-de-caputo-paralizaron-el-credito-hipotecario-y-las-obras-de-los-desarrollos-inmobiliarios\/","title":{"rendered":"Las supertasas de Caputo paralizaron el cr\u00e9dito hipotecario y las obras de los desarrollos inmobiliarios"},"content":{"rendered":"\n

El resultado electoral del domingo<\/strong> termin\u00f3 de congelar el funcionamiento del mercado inmobiliario,<\/strong> porque adem\u00e1s de las tasas prohibitivas alcanzadas por la aplicaci\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria del Gobierno de Javier Milei<\/strong>,<\/a> dos bancos oficiales suspendieron las l\u00edneas de cr\u00e9dito hipotecario <\/strong>y el resto, aunque no lo hizo expl\u00edcitamente, endureci\u00f3 las condiciones, el scoring<\/strong> de torn\u00f3 inalcanzable para los deudores y los desarrolladores ralentizaron o detuvieron la marcha de las obras.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De resultas de esta imagen congelada, se pararon las tasaciones y se resete\u00f3 la plaza de los alquileres<\/strong>, por lo menos hasta despu\u00e9s de los comicios nacionales de octubre.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Banco Ciudad y el Banco del Chubut <\/strong>ratificaron la suspensi\u00f3n de sus l\u00edneas de cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong>, lo que de hecho ven\u00edan aplicando, debido a los problemas de liquidez a largo plazo y al contexto de elevada incertidumbre econ\u00f3mica y pol\u00edtica.  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

El principal referente del mercado, el Banco Naci\u00f3n<\/strong>, inform\u00f3 oficialmente que las subas en las tasas de inter\u00e9s se mantuvieron inalterables, actualmente en el orden del 4,5 y el 4,9%,<\/strong> pero a\u00fan no confirm\u00f3 que hubiera puesto en pausa los pr\u00e9stamos para compra de viviendas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La interrupci\u00f3n del financiamiento, <\/strong>que de hecho se extiende a otras entidades del sistema financiero, fue consecuencia directa del aumento de la tasa de inter\u00e9s del mercado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Sin decirlo, el endurecimiento de los requisitos de calificaci\u00f3n crediticia<\/strong> que empezaron a poner en pr\u00e1ctica casi todos los bancos restringe a\u00fan m\u00e1s el acceso a los cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se les exigen a los solicitantes ingresos m\u00e1s elevados, garant\u00edas m\u00e1s firmes y se redujeron los plazos de financiaci\u00f3n, al mismo tiempo que las tasas llegaron al 15%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El ingreso m\u00ednimo necesario depende del banco, el plazo elegido y la tasa de inter\u00e9s vigente. <\/p>\n\n\n\n

Para financiar una propiedad valuada en 100 millones de pesos, los salarios requeridos oscilan entre 2 y 4 millones de pesos mensuales.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de demostrar ingresos suficientes, los bancos exigen documentaci\u00f3n respaldatoria que certifique la capacidad de pago y la situaci\u00f3n laboral del solicitante. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Es que, sin una fuente clara de fondeo a largo plazo, <\/strong>los bancos se ven forzados a elegir entre: incrementar tasas o suspender la oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Falta de fondeo<\/h3>\n\n\n\n

El principal obst\u00e1culo es la falta de fondeo estable<\/strong> que les permita sostener pr\u00e9stamos de entre 20 y 30 a\u00f1os,<\/strong> sumado a la ausencia de un mercado secundario que permita securitizar carteras hipotecarias.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ante ese escenario, las entidades optaron por congelar moment\u00e1neamente las nuevas solicitudes como mecanismo de resguardo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el caso del Banco Ciudad, <\/strong>inform\u00f3 que las solicitudes ya presentadas seguir\u00e1n su curso y que en las pr\u00f3ximas semanas se desembolsar\u00e1n alrededor de 600 cr\u00e9ditos en tr\u00e1mite.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, aclar\u00f3 que no recibir\u00e1 nuevas solicitudes hasta nuevo aviso.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Banco del Chubut,<\/strong> en tanto, mantuvo suspendida su l\u00ednea hipotecaria durante m\u00e1s de diez d\u00edas,<\/strong> aunque luego anunci\u00f3 su reactivaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De todos modos, todav\u00eda persisten dudas, ya que no la habilit\u00f3 en sus canales oficiales.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre enero y mayo, en la Ciudad de Buenos Aires se hab\u00edan firmado m\u00e1s de 5.300 escrituras con hipoteca<\/strong>, lo que represent\u00f3 un aumento del 960% en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo de 2024. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Y en julio \u00faltimo se hicieron casi 1.400, un 519,1% respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Obras paradas o ralentizadas<\/h3>\n\n\n\n

Las gr\u00faas de construcci\u00f3n en la mayor\u00eda de los desarrollos inmobiliarios,<\/strong> coincidentemente, quedaron inactivas,<\/strong> consecuencia directa de la pol\u00edtica de tasas altas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Los fabricantes de insumos para la construcci\u00f3n<\/strong> acusaron el impacto de la suba de tasas de inter\u00e9s sobre el sector: <\/strong>en agosto se registr\u00f3 una ca\u00edda intermensual del 8,6 por ciento y la primera baja interanual en siete meses, del 5,5 por ciento. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los desarrolladores <\/strong>acusaron en el corto plazo un alza en los costos en pesos,<\/strong> conforme al traslado de devaluaci\u00f3n de julio y el encarecimiento del cr\u00e9dito al ritmo inflacionario<\/strong>, lo cual podr\u00eda llevar a postergar los emprendimientos que permanecen en carpeta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un atenuante es haberse enfocado en la posibilidad de importar mayor cantidad de insumos y ajustar internamente sus n\u00fameros para ser m\u00e1s productivos.<\/p>\n\n\n\n

Golpeados por el aumento de los costos de la construcci\u00f3n<\/strong>, que no es acompa\u00f1ado por una suba proporcional de los precios de venta<\/strong>, el reclamo un\u00e1nime de los desarrolladores apunta a la merma de la rentabilidad que sufrieron en sus nuevos proyectos durante los \u00faltimos a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si bien las hipotecas est\u00e1n orientadas principalmente a la compra de propiedades usadas, <\/strong>ya que el comprador puede acceder al cr\u00e9dito reci\u00e9n cuando hay escritura,<\/strong> algo que ocurre casi un a\u00f1o despu\u00e9s de la posesi\u00f3n, el freno de la financiaci\u00f3n interrumpe la rueda de los que renuevan vivienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al no ser accesible la compra en pozo con cr\u00e9dito ni tampoco una unidad reci\u00e9n finalizada<\/strong>, la movilizaci\u00f3n inmobiliaria<\/strong> depende en gran medida del circuito que se forma a medida que un propietario de una casa o departamento, que se hace de dinero en gran parte gracias al cr\u00e9dito hipotecario del comprador, con ese dinero accede a una propiedad a estrenar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Y como los departamentos en pozo no resultan una buena opci\u00f3n para los inversores, la diferencia de precios entre unidades a estrenar y usados se duplic\u00f3 en s\u00f3lo un a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mientras el costo de la construcci\u00f3n <\/strong>subi\u00f3 100% en los \u00faltimos 18 meses, el valor de los inmuebles en oferta <\/strong>creci\u00f3 apenas un 15 por ciento.<\/p>\n\n\n\n

La brecha entre usados y a estrenar hoy es muy grande<\/strong>: supera el 50%. Esto ocurre porque las listas de precios de los emprendimientos est\u00e1n subiendo por el impacto de los costos de la construcci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A lo que se suma, adem\u00e1s, el efecto de los cr\u00e9ditos hipotecarios, <\/strong>que no aplican al mercado de los emprendimientos en pozo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEl departamento nuevo puede bajar en d\u00f3lares, mientras que el usado seguir\u00e1 subiendo<\/strong>. Hoy es lo \u00fanico barato que queda en el mercado inmobiliario<\/strong>\u00ab, explican expertos del sector.<\/p>\n\n\n\n

Unidades a estrenar y usadas<\/h3>\n\n\n\n

El comportamiento de los precios var\u00eda notablemente entre las unidades a estrenar y las usadas.<\/p>\n\n\n\n

En el segmento residencial usado, la evoluci\u00f3n es m\u00e1s lenta, especialmente cuando hay exceso de oferta, a diferencia del pozo, donde la urgencia por trasladar los aumentos es inmediata.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEl pozo es el segmento m\u00e1s caro del mercado hoy<\/strong>. La diferencia actual es hist\u00f3rica. Esto va a cambiar cuando se agote el stock de unidades usadas<\/strong>\u00ab, es lo que esperan los operadores inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo. el costo de construir a estrenar est\u00e1 empezando a ceder<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

El \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC) se ubica por debajo del \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) <\/strong>que mide el INDEC, en lo que las importaciones tuvieron mucho que ver.<\/p>\n\n\n\n

Entre enero y mayo, afirman, los valores de los departamentos en pozo subieron un 30% en d\u00f3lares.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

\u00abSe est\u00e1 facturando lo mismo, pero los costos aumentaron al menos un 70%, <\/strong>lo que reduce los m\u00e1rgenes de los desarrolladores y se traduce en una suba en los precios de lista\u00bb<\/strong>, eval\u00faan.<\/p>\n\n\n\n

Por el momento, el usado sigue estando muy lejos de los valores de los emprendimientos nuevos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Desregulaci\u00f3n inmobiliaria<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La actividad inmobiliaria<\/strong> fue la primera en comenzar a ser desregulada durante la \u00abera Milei\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Apenas asumido, en diciembre de 2023, su decisi\u00f3n de derogar la pol\u00e9mica Ley de Alquileres 27.551, <\/strong>que desde 2020 hab\u00eda puesto en crisis tanto a inquilinos como a propietarios<\/strong>, gener\u00f3 un rebote positivo inmediato en el mercado de renta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A ello se sum\u00f3, luego, la recuperaci\u00f3n de las operaciones de compraventa y la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La salida del cepo cambiario<\/strong> los benefici\u00f3, aunque se prev\u00e9 que impactar\u00e1 de diferente modo en el corto, mediano y largo plazo.<\/p>\n\n\n\n

\u201cFue una medida de desregulaci\u00f3n cambiaria <\/strong>que implica un importante paso hacia la normalizaci\u00f3n del mercado de divisas. En una actividad como la inmobiliaria, que es donde m\u00e1s se refleja que la Argentina tiene una econom\u00eda bimonetaria, <\/strong>los efectos de ello se exteriorizan con nitidez\u201d, se\u00f1alan desde el Grupo Dypsa. <\/p>\n\n\n\n

\u00abEn lo inmediato, aumenta la volatilidad hasta que el tipo de cambio se estabilice y haya una clara tendencia de su comportamiento; en unos meses, es razonable esperar un incremento no menor a un 10 o 12% en los precios de los inmuebles usados<\/strong>\u00ab, pronostican.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que se est\u00e1 abandonando un equilibrio en el que se constru\u00eda mucho porque el costo era atractivo y en el que exist\u00eda una demanda apoyada en la b\u00fasqueda de protecci\u00f3n ante la inflaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

fuente NA<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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